Yabancıların Türkiye'de Taşınmaz Edinimi

Yabancılar Türkiye'de taşınmaz alabilir mi?

Yabancıların Türkiye'de taşınmaz edinimi, 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. ve 36. maddelerinde düzenlenmiştir. Madde 35 yabancı uyruklu gerçek kişileri ve yabancı ülkelerde kurulan ticaret şirketlerini, madde 36 ise yabancı sermayeli Türk şirketlerini ele alır.

Temel kural karşılıklılık ve ülke menfaatine dayanır: kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir.

Antalya, yabancı uyruklu kişilerin konut edinimi bakımından yoğun işlem gören illerin başında gelir. Bu alandaki çalışmalarımız için Antalya yabancılar hukuku avukatı sayfası incelenebilir.

Alan sınırları: ilçenin yüzde onu, kişi başına otuz hektar

Tapu Kanunu'nun 35. maddesi iki ayrı alan sınırı öngörmektedir.

Birincisi ilçe bazlıdır: yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu geçemez.

İkincisi kişi bazlıdır: bir yabancı uyruklu gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği alan otuz hektarı geçemez. Cumhurbaşkanı, kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırmaya yetkilidir.

İlçe sınırı uygulamada tek tek alıcıların değil ilçenin toplam durumuna bağlıdır. Bir ilçede oran dolduğunda, o ilçede yabancı gerçek kişiler adına yeni tescil yapılamaz; bu nedenle işlemden önce tapu müdürlüğünden güncel durumun öğrenilmesi gerekir.

Cumhurbaşkanının sınırlama ve durdurma yetkisi

Madde 35, Cumhurbaşkanına geniş bir düzenleme yetkisi tanımaktadır.

Cumhurbaşkanı, ülke menfaatlerinin gerektiği hâllerde yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kurulan ticaret şirketlerinin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüzölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir.

Bu yetki nedeniyle yabancıların taşınmaz edinimi yalnızca Kanun metnine bakılarak değerlendirilemez. Alıcının uyruğu için yürürlükteki Cumhurbaşkanı kararlarının ve ilgili düzenlemelerin işlem tarihinde ayrıca kontrol edilmesi gerekir.

Askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri, stratejik bölgeler ve özel güvenlik bölgelerindeki taşınmazlar bakımından ek kısıtlamalar uygulanır; bu bölgelere ilişkin harita ve koordinat bilgileri tapu işlemlerinde esas alınır.

Yabancı şirketler ve yabancı sermayeli Türk şirketleri

Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Bu ticaret şirketleri dışındaki yabancı tüzel kişiler taşınmaz edinemez ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez.

Türkiye'de kurulu şirketler bakımından ise 36. madde uygulanır. Yabancıların yüzde elli veya daha fazla hissesine sahip olduğu ya da yönetim hakkını haiz kişilerin çoğunluğunu atayabildiği veya görevden alabildiği şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir.

Aynı esaslar dolaylı ortaklıklarda da geçerlidir: yabancı yatırımcının nihai ortaklık oranının yüzde elliye ulaştığı zincirleme yapılar ile hisse devri sonucunda bu orana ulaşılan hâller de madde kapsamındadır.

5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun 28. maddesi kapsamındaki kişiler, yani doğumla Türk vatandaşı olup çıkma izni alarak vatandaşlığı kaybedenler ve üçüncü dereceye kadar altsoyları, 36. maddedeki yabancı ortaklık hesabından hariç tutulmuştur.

Yapısız taşınmazda iki yıllık proje yükümlülüğü

Arsa niteliğindeki, yani üzerinde yapı bulunmayan taşınmaz edinen yabancılar için Kanun özel bir yükümlülük getirmektedir.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kurulan ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır.

İlgili Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanan proje, tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere tapu müdürlüğüne gönderilir. Projenin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği Bakanlıkça takip edilir.

Bu yükümlülük, arsa alımının yatırım amacıyla sınırlı tutulmasını sağlamaya yöneliktir. Alım öncesinde imar durumunun ve projenin gerçekçi bir takvime oturtulabilirliğinin incelenmesi bu nedenle önem taşır.

Tasfiye: kurala aykırı edinimin sonucu

Madde 35'in son fıkrası, kurala aykırı edinimin yaptırımını düzenlemektedir ve alıcılar bakımından en ağır sonucu doğuran hükümdür.

Tasfiye kapsamına giren taşınmazlar şunlardır: madde hükümlerine aykırı olarak edinilenler, edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilenler, süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayanlar, süresi içinde projesi gerçekleştirilmeyenler ve birinci fıkradaki sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilenler.

Bu taşınmazlar ve sınırlı ayni haklar, verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmediği takdirde tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.

Miras yoluyla edinim hükmü özellikle dikkat çekicidir: yabancı uyruklu bir mirasçı, sınırlamalar dışında kalan bir taşınmazı miras yoluyla edinse dahi tasfiye yükümlülüğüyle karşılaşabilir.

Taşınmaz rehni ve kredi işlemleri

Kanun, rehin işlemleri bakımından ayrı bir kural öngörmektedir.

Yabancı ülkelerde kurulan ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde madde 35'teki sınırlamalar uygulanmaz.

Bu kural, yabancı alacaklıların ipotek alabilmesini sağlar. Ancak rehnin paraya çevrilmesi yoluyla taşınmazın mülkiyetinin yabancı alacaklıya geçmesi, ayrı bir edinim olarak değerlendirilmelidir.

Konut satın alırken yurt dışındaki bir bankadan kredi kullanılacaksa, ipoteğin tesisi ile mülkiyet ediniminin farklı kurallara tabi olduğu göz önünde bulundurulmalıdır.

Satın almadan önce kontrol edilecekler

İlk kontrol alıcının uyruğudur. Alıcının vatandaşı olduğu ülkenin, yürürlükteki düzenlemelere göre Türkiye'de taşınmaz edinebilecek ülkeler arasında olup olmadığı işlemden önce doğrulanmalıdır.

İkinci kontrol taşınmazın bulunduğu bölgedir. İlçedeki yüzde on oranının durumu ile taşınmazın askeri veya özel güvenlik bölgesinde kalıp kalmadığı tapu müdürlüğü aracılığıyla öğrenilmelidir.

Üçüncü kontrol taşınmazın niteliğidir. Arsa alınıyorsa iki yıllık proje yükümlülüğü, konut alınıyorsa tapu kaydındaki şerh ve beyanlar incelenmelidir.

Dördüncü kontrol, satış bedelinin ödeme yolu ve belgelenmesidir. Özellikle vekâletname ile yürütülen işlemlerde vekâletnamenin kapsamı ve yurt dışında düzenlenmişse onay şerhi ayrıca kontrol edilmelidir. Konyaaltı ve Alanya bölgesindeki dosyalarda izlenen genel yol için Konyaaltı avukat sayfası incelenebilir.

Sık sorulan sorular

Her ülke vatandaşı Türkiye'de ev alabilir mi?

Hayır. Tapu Kanunu'nun 35. maddesi uyarınca kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler taşınmaz edinebilir.

Bir yabancı en fazla ne kadar taşınmaz alabilir?

Kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez; Cumhurbaşkanı bu miktarı iki katına kadar artırabilir. Ayrıca yabancıların bir ilçedeki toplam edinimi, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu geçemez.

Yabancı arsa alırsa ne yapmak zorunda?

Satın aldığı yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Onaylanan proje tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir.

Kurala aykırı edinilen taşınmaza ne olur?

Verilecek bir yılı geçmeyen süre içinde maliki tarafından tasfiye edilmezse tasfiye edilerek bedele çevrilir ve bedeli hak sahibine ödenir.

Yabancı mirasçı taşınmazı miras yoluyla alabilir mi?

Madde 35'in birinci fıkrasındaki sınırlamalar dışında miras yoluyla edinilen taşınmazlar tasfiye kapsamındadır; bu durumda taşınmaz bir yıllık süre içinde tasfiye edilmezse bedele çevrilir.

Yabancı sermayeli Türk şirketi taşınmaz alabilir mi?

Tapu Kanunu'nun 36. maddesi uyarınca yabancıların yüzde elli veya daha fazla hissesine sahip olduğu şirketler, ana sözleşmelerindeki faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir.

Yabancıya ipotek verilmesinde sınır var mı?

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kurulan ticaret şirketleri lehine taşınmaz rehni tesisinde madde 35'teki sınırlamalar uygulanmaz.

Yabancıların taşınmaz ediniminde en sık sorun, Kanun metninin tek başına yeterli sanılmasıdır. Cumhurbaşkanının ülke, bölge ve miktar bakımından sınırlama yetkisi nedeniyle işlem tarihindeki güncel düzenlemelerin ayrıca kontrol edilmesi gerekir.

Satış sözleşmesi, vekâletname veya tasfiye sürecine ilişkin değerlendirme için iletişim sayfası üzerinden büroya ulaşabilirsiniz.

---

Bu yazıda ele alınan konularla ilgili ayrıntılı bilgi için Yabancılar Hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut olayınız için avukata başvurmanız gerekir.