Konyaaltı'nda Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıkları

Kat mülkiyetinde temel kavramlar

Konyaaltı, çok bloklu sitelerin ve yönetim planına bağlı yapıların yoğun olduğu bir ilçedir. Bu yapılarda ortaya çıkan uyuşmazlıklar, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde değerlendirilir.

Kanunun temel ayrımı, bağımsız bölüm ile ortak yerler arasındadır. Bağımsız bölüm, kat malikinin tek başına maliki olduğu ve kural olarak dilediği gibi kullanabildiği yerdir. Ortak yerler ise ana taşınmazın bütününe hizmet eden, tüm maliklerin arsa payları oranında hak sahibi olduğu alanlardır: giriş holü, merdivenler, asansör, çatı, dış cephe, bahçe, otopark ve tesisat şaftları bu kapsamdadır.

Kat mülkiyeti kurulmuş bir yapıda her bağımsız bölümün bir arsa payı bulunur. Arsa payı yalnızca mülkiyetin ölçüsü değildir; ortak giderlere katılma oranı ve kurul kararlarındaki ağırlık da çoğu zaman buna göre belirlenir. Bu nedenle arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olup olmadığı zaman zaman ayrı bir dava konusu olabilmektedir.

Yönetim planının bağlayıcılığı

Yönetim planı, ana taşınmazın nasıl yönetileceğini, ortak yerlerin kullanım biçimini, aidatların hesaplanma yöntemini ve yöneticinin yetkilerini düzenleyen belgedir. Kanun bu belgeyi sözleşme niteliğinde saymış ve bütün kat maliklerini bağlayıcı kabul etmiştir (KMK m. 28).

Bağlayıcılık, bağımsız bölümü sonradan satın alanlar için de geçerlidir. Bu nedenle bir dairenin veya işyerinin satın alınmasından önce yönetim planının incelenmesi, özellikle evcil hayvan bulundurma, işyeri olarak kullanım, otopark tahsisi ve cephe değişikliği gibi konularda sonradan çıkacak tartışmaları önler.

Yönetim planının değiştirilmesi, kanunda öngörülen nitelikli çoğunlukla mümkündür. Yalnızca kurul kararıyla, yönetim planına aykırı sürekli bir uygulama getirilmesi ise hukuka uygun kabul edilmez; bu tür kararlar iptal davasına konu olabilir.

Aidat ve ortak gider alacakları

Kat malikleri, ana taşınmazın bakım, koruma ve yönetim giderlerine katılmakla yükümlüdür. Katılım oranı kural olarak arsa payına göre belirlenir; ancak yönetim planında farklı bir ölçüt öngörülmüşse ona uyulur. Isıtma, asansör ve güvenlik gibi bazı giderler için kanunda ayrı ölçütler bulunmaktadır (KMK m. 20).

Aidatını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici tarafından icra takibi başlatılabilir veya dava açılabilir. Gecikme hâlinde kanunda öngörülen oranda gecikme tazminatı istenebilir. Bağımsız bölümün kiraya verilmiş olması, kat malikinin sorumluluğunu ortadan kaldırmaz; kiracı da kanunda belirtilen ölçüde müteselsilen sorumlu tutulabilir.

Uygulamada sık karşılaşılan bir tartışma, boş dairelerin aidat yükümlülüğüdür. Kural olarak bağımsız bölümün kullanılmıyor olması, ortak gider borcunu tek başına ortadan kaldırmaz; ancak kullanıma bağlı olan bazı gider kalemleri bakımından yönetim planındaki düzenleme belirleyici olur.

Ortak alanların kullanımı ve müdahalenin önlenmesi

Ortak yerler üzerinde her kat malikinin kullanma hakkı vardır; ancak bu hak, diğer maliklerin haklarını zedelemeyecek biçimde kullanılmalıdır. Merdiven boşluğunun eşya ile işgal edilmesi, otoparkta tahsisli olmayan alanın sürekli kullanılması, bahçenin bir bölümünün çevrilmesi veya dış cepheye izinsiz ünite yerleştirilmesi sık rastlanan uyuşmazlık konularıdır.

Bu tür durumlarda kat malikleri ya da yönetici, müdahalenin önlenmesi ve eski hâle getirme talebiyle mahkemeye başvurabilir. Kanun ayrıca, kat maliklerinden birinin borç ve yükümlülüklerine aykırı davranması hâlinde hâkimin müdahalesinin istenebileceğini düzenlemektedir (KMK m. 33).

Gürültü, koku ve benzeri rahatsızlıklarda ise öncelikle rahatsızlığın sürekliliği ve katlanılabilir sınırı aşıp aşmadığı değerlendirilir. Tutanaklar, kolluk kayıtları ve varsa ölçüm raporları bu değerlendirmede kullanılır.

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali

Kat malikleri kurulu, ana taşınmazın en yetkili organıdır ve usulüne uygun alınan kararlar toplantıya katılmayanlar dâhil herkesi bağlar. Ancak kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kuralına aykırı kararlar iptal edilebilir.

İptal davası, karara olumsuz oy veren veya toplantıya katılmayan kat malikleri tarafından açılabilir. Kanun bu dava için süre öngörmüştür: kararın öğrenilmesinden başlayarak bir ay ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay (KMK m. 33). Bu süreler geçtikten sonra karar, aykırılık iddiası ileri sürülse dahi kural olarak geçerliliğini korur.

Uygulamada iptal sebebi olarak en çok toplantı ve karar yeter sayısına uyulmaması, çağrının usulüne uygun yapılmaması ve gündemde bulunmayan bir konuda karar alınması ileri sürülür. Bu nedenle çağrı belgelerinin, hazirun cetvelinin ve karar defterinin düzenli tutulması yöneticinin en önemli yükümlülüklerindendir.

Projeye aykırı tadilat ve eski hale getirme

Kat malikleri, ana yapının mimari durumunu ve sağlamlığını korumakla yükümlüdür. Bağımsız bölümde yapılacak ve ana yapıyı etkileyen değişiklikler ile ortak yerlerde yapılacak işler bakımından kanun sıkı kurallar getirmiştir (KMK m. 19).

Taşıyıcı sisteme müdahale, balkon kapatma, cephe değişikliği, çatı ve teras düzenlemeleri ile ıslak hacimlerin yerinin değiştirilmesi bu kapsamda en çok tartışılan işlerdir. Bu tür değişiklikler için kanunda öngörülen çoğunluk sağlanmadan yapılan uygulamalar, eski hâle getirme talebine konu olabilir.

Konyaaltı gibi yeni yapı stokunun yoğun olduğu bölgelerde, iskân sonrası yapılan değişikliklerin projeye uygunluğu ayrı bir inceleme konusudur. Mahkeme, gerektiğinde keşif yaparak bilirkişi incelemesi yaptırır ve değişikliğin ana yapıya etkisini değerlendirir.

Görevli mahkeme ve süreler

Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Konyaaltı ilçesinin ayrı bir adliyesi bulunmadığından dosyalar Antalya Adalet Sarayı'nda görülür.

Yetkili mahkeme, ana taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu kural, kat malikinin başka bir ilde ya da yurt dışında ikamet etmesi hâlinde de değişmez.

Süreler bakımından en kritik olanı, kurul kararlarının iptaline ilişkin bir aylık ve altı aylık sürelerdir. Aidat alacaklarında ise genel zamanaşımı süreleri uygulanır. Ortak yerlere yapılan müdahalenin önlenmesi talepleri, müdahale sürdüğü sürece ileri sürülebilir.

Sık sorulan sorular

Yönetici, kat maliklerinden biri olmak zorunda mıdır? Hayır. Kat malikleri kurulu, dışarıdan bir kişiyi veya bir yönetim şirketini de yönetici olarak atayabilir.

Aidat borcu olan kat maliki kurul toplantısına katılabilir mi? Katılabilir ve oy kullanabilir. Borç, oy hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz; borcun tahsili ayrı bir yolla takip edilir.

Kiracı, kat malikleri kurulunda oy kullanabilir mi? Kural olarak oy hakkı kat malikine aittir. Kiracı, kanunda belirtilen sınırlı hâllerde ve malikin yetkilendirmesiyle temsilci olarak katılabilir.

Site yönetimi ile apartman yönetimi arasında fark var mıdır? Birden çok yapıdan oluşan toplu yapılarda, kanunun toplu yapılara ilişkin özel hükümleri ve ortak yönetim planı uygulanır; karar organları ve gider paylaşımı buna göre kurgulanır.

Bu yazıdaki açıklamalar genel bilgilendirme amaçlıdır ve somut bir uyuşmazlığa ilişkin hukuki görüş yerine geçmez.

---

Bu yazıda ele alınan konularla ilgili ayrıntılı bilgi için Gayrimenkul ve Kira Hukuku sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut olayınız için avukata başvurmanız gerekir.